Eine Immobilie ist ein Sachwert und wird in der heutigen Zeit im Hinblick auf die Altersvorsorge erworben. Die Preise für Bestandsimmobilien liegen auf Rekordniveau und die Zinsen für Baufinanzierungen könnten nicht besser sein. Aktuelle-Bauzinsen weist einen effektiven Jahreszins von 1,30 Prozent für eine Laufzeit von fünf Jahren aus. Mit Hilfe des Baukreditrechners können die konkreten Konditionen überprüft werden.

Kaufen ist in den meisten Fällen günstiger als Mieten. Die Welt schreibt, dass oftmals ein Nettoeinkommen von 1.200 Euro genügt. Wer nicht kaufen oder bauen, sondern in Projekte investieren möchte, kann dies über Fonds oder REITs tun.

 

Offene Immobilienfonds: In einen offenen Immobilienfonds kann der Anleger zu jedem Zeitpunkt investieren. Erwirtschaftete Gewinne werden an die Anteilseigner ausgeschüttet. Die Kündigungsfrist beträgt zwölf Monate. Die Mindesthaltefrist liegt bei zwei Jahren. Damit hat die Branche auf die Finanzkrise reagiert, denn die Anleger zogen ihr Geld ab und den Fonds ging die Liquidität aus. Dadurch, dass in viele Projekte investiert wird, wird die Diversifizierung maximiert.

Geschlossene Immobilienfonds: Bei einem geschlossenen Immobilienfonds werden die Anleger Mitgesellschafter. In einen geschlossenen Immobilienfonds kann nur über einen vorher definierten Zeitraum investiert werden. In der Regel wird Geld für bestimmte Projekte eingesammelt. Die Mindestbeteiligung kann bei 10.000 Euro liegen.

REIT: Die Abkürzung steht für Real Estate Investment Trust. Es handelt sich dabei um ein börsennotiertes Unternehmen mit den Aufgaben Immobilien zu erwerben, zu halten und zu verkaufen. Die Dividendenrendite ist im Vergleich zu anderen Aktienunternehmen sehr hoch, denn gesetzlich ist die REIT dazu verpflichtet, 90 Prozent des Jahresüberschusses an den Aktionär auszuschütten.  Die REIT-AGs bleiben deshalb steuerfrei. Wohnimmobilien, die vor 2007 gebaut wurden, dürfen nicht in die REIT eingebracht werden.

 

Welche Renditen bietet diese Anlageklasse und was sollte bei einem Kauf beachtet werden? Auf diese Fragen wird in den nächsten Absätzen Bezug genommen.

 

3.1.   Renditemöglichkeiten

Die jährliche Rendite einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab, zum Beispiel der Lage. Der Markt entwickelt sich in Großstädten mit steigenden Pro-Kopf-Einkommen am besten. Ein Anleger muss nicht gleich eine Immobilie erwerben um an den Wertsteigerungen zu partizipieren.  Geschlossene und offene Immobilienfonds, sowie REITs stellen eine interessante Alternative zur herkömmlichen Aktie dar.

Der Immobilienmarkt profitiert von einem positiven ökonomischen Umfeld. In Deutschland steigen die Exporte, die Arbeitslosenzahlen verbessern sich und die Nachfrage nach Wohneigentum ist groß. Kurzum: Die Konjunktur boomt. In Amerika brachte eine Immobilie zwischen 1970 und 2010 durchschnittlich eine Rendite von fünf Prozent ein. Das Ergebnis wäre besser ausgefallen, wenn im Jahr 2007 die Immobilienblase nicht geplatzt wäre.

Die Mieten steigen, wegen des geringeren Leerstands.  Im Drei-Jahres-Durchschnitt liegt die Rendite eines offenen Immobilienfonds bei 1,6 Prozent. Über die letzten 12 Monate konnte eine Performance von 1,2 Prozent erzielt werden. Diese Zahlen ließ der BDI verlautbaren. Die richtige Auswahl des offenen Immobilienfonds ist von entscheidender Bedeutung. Bei der Auswahl des Fonds offenbart der Blick in das Portfolio mögliche Schwachstellen. Investieren die Fondsmanager vermehrt in Beneluxstaaten oder Länder der Peripherie erwarten Experten einen Abschlag des Verkaufswertes gegenüber dem Verkehrswert von zehn bis dreißig Prozent.

In der Regel erhält ein Mitgesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds eine Ausschüttung zwischen vier und acht Prozent. Der Fonds kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Gesellschafter aufgelöst werden oder bestimmte Immobilien verkaufen. Wie bei jedem Investment muss sich der potentielle Anleger mit dem Fonds auseinandersetzen. Gegenüber der Wirtschaftswoche sagte Fondsexperte Stefan Loipfinger, dass lediglich zehn Prozent der Fonds ihr gestecktes Anlageziel erreichen.

Die Ratingagentur Morningstar untersuchte zwischen 1989 bis 2009 die Wertentwicklung von REITs. Im Durchschnitt erzielten REITs eine jährliche Rendite von 9,3 Prozent. Einer der großen Vorteile des Anlagevehikels ist die schnelle Reaktion auf sich ändernde Umstände am Immobilienmarkt. Diese Tatsache ist auf die Konstruktion der REITs zurückzuführen, denn eine REIT wird an der Börse gehandelt und gilt somit als transparent.

Jeder Bürger stellt sich im Leben irgendwann die Frage, ob er künftig ein Hausbesitzer oder Mieter sein möchte. Während der Mieter kein Eigentum erwirbt und sich nicht mit der Reparatur eines Daches herumschlagen muss, kann der Hausbesitzer in seinen eigenen vier Wänden tun und lassen was er will. Im Gegensatz zum Mieter ist der Käufer bis an den Hals verschuldet. Die eigene Immobilie dient der Altersvorsorge und ist selbst unter weniger guten Renditegesichtspunkten zu empfehlen, solange man selbst darin wohnt. Als Faustregel gilt: Wer eine monatliche Miete von 800 Euro zahlt, kann eine Immobilie im Wert von 170.000 Euro finanzieren. Wird eine Wohnung vermietet, hängt die Sofortrendite maßgeblich vom Zustand, Grundriss und der Lage ab. Die Mietrendite liegt in Deutschland zwischen 3,5 und 5 Prozent pro Jahr. Worauf alles beim Kauf geachtet werden muss, wird im nächsten Absatz erklärt.

 

3.2.   Worauf ist beim Kauf einer Immobilie zu achten?

Mit dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie kann viel Geld gespart werden. Der Wiederverkaufswert hängt hauptsächlich von der Lage und Infrastruktur ab. Es muss nicht immer die 1-A-Lage sein, sondern auch in der sogenannten 1-B-Lage lassen sich gute Häuser zu einem günstigeren Preis finden. Vor dem Kauf sollte das Umfeld der Immobilie näher betrachtet werden. Eine Autobahn, ungünstige Verkehrsanbindung oder Bebauungspläne in der Nachbarschaft haben Einfluss auf den Wert der Immobilie. Die sogenannte „Mikro-Lage“ sollte ebenfalls Gegenstand der Betrachtung sein. Befinden sich in unmittelbarer Nähe Sportstädten, Schulen, Kindergärten, Einkaufsläden und Ärzte?

Zum Kaufpreis müssen die Nebenkosten hinzugerechnet werden. Diese liegen bei ungefähr zwölf Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Maklergebühren, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und die Eintragung in das Grundbuch. Um die nötigen Renovierungskosten abschätzen zu können, bedarf es der Beauftragung eines Gutachters. Gemeinsam mit dem Sachverständigen werden die Kosten für das gesamte Haus kalkuliert.

Bei einer Eigentumswohnung werden Sonderumlagen für den Eigentümer fällig, denn an der Renovierung der Gesamtimmobilie muss sich jeder Eigentümer beteiligen. Ein typisches Beispiel ist das Streichen der Fassade.

Wer sich für eine Immobilie im ländlichen Raum entscheidet, sollte die Kosten für den Arbeitsweg mit in die Entscheidung einfließen lassen. In einigen Fällen fällt die Kalkulation zugunsten der teureren Immobilie im Stadtbereich aus.

Die Finanzierung spielt eine zentrale Rolle. Über Jahrzehnte bleibt die Tilgungsrate ein fixer Ausgabeposten. Der künftige Hausbesitzer sollte 20 Prozent über Eigen- und 80 Prozent über Fremdkapital finanzieren. Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital abzuschließen kann nicht empfohlen werden, da die Banken dafür einen massiven Zinsaufschlag verlangen. Dem Eigenkapital kommt eine spezielle Funktion zu, es dient nämlich als Sicherheitspolster. Wird das Haus zwangsversteigert, wird bei einem hohen Eigenkapital der Verkaufserlös mit aller Wahrscheinlichkeit oberhalb der Kreditsumme liegen. Die Bedienung des Darlehens ist folglich nicht gefährdet.

 

3.3.   Vor- und Nachteile der Anlage

Während der Mieter weiterhin seine Miete zahlt, geht das Eigentum nach Tilgung des Kredites in das Vermögen des Käufers über. Die Höhe der Tilgungsrate sollte dreißig bis vierzig Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Bei regelmäßiger Instandhaltung beträgt die durchschnittliche Wertsteigerung zwischen 1,5 und 2,5 Prozent im Jahr. Wird das Haus oder die Eigentumswohnung vermietet, kann ein Mietzins von bis zu fünf Prozent im Jahr erzielt werden. Bleibt eine Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz des Käufers, ist die Veräußerung steuerfrei. Anschaffungs- und Herstellungskosten können als Werbungskosten bei der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Immobilienofferten werden leicht schöngerechnet, denn die Bauzinsen befinden sich auf einem niedrigen Niveau. Die Anschlussfinanzierung kann unter Umständen teurer werden. Bei der Kaufentscheidung sollte kein Druck ausgeübt werden. Die niedrigen Zinsen sind zwar verlockend, der Hauskauf beeinflusst jedoch das ganze Leben. Ein Haus lässt sich nicht binnen weniger Tage verkaufen. Der klassische Notverkauf führt zu einem Abschlag beim erzielten Preis. Bei der vorzeitigen Ablösung des Kredites kann eine teure Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.

Quelle: Finankun.de